אחד מהמשפטים הכי נפוצים היום ואוכיח לכם כאן די בקלות למה זו טעות לחשוב ככה
כל מי שיש לו משכנתא הרגיש עלייה משמעותית בהחזרים החודשיים בשל עליית ריבית בנק ישראל שמשפיעה באופן ישיר על מסלול הפריים שכל מי שלקח משכנתא בעשור האחרון לקח מרכיב גדול ממנו, כי הוא נמכר בריבית אפסית באותה תקופה
שוק המשכנתאות השתנה מאוד ומסלולים נפוצים פינו את המקום למסלולים שעד כה כמעט אף אחד לא שמע עליהם והפכו להיות מאוד אטרקטיבים היום. כמות מחזורי המשכנתא בתקופה הזו עולה כל הזמן ותופסת אחוז מאוד משמעותי בנתח השוק כיום.

אז איך יתכן שלמרות שהריבית עלתה עדיין בהרבה מקרים כדאי למחזר את המשכנתא?
כדי להבין את התשובה עליכם להבין את מנגנוני הריביות בישראל, ישנם מסלולים רבים אך בכולם יש את אותו מנגנון. בעצם הריבית שאנחנו משלמים בפועל מורכבת משני חלקים:
– בסיס הריבית – העוגן (אם תרצו בכמה הבנק קונה את הכסף)
– תוספת – מרווח (אם תרצו בכמה הבנק מוכר לכם את הכסף)

בסיס הריבית + תוספת = הריבית בפועל
בסיס הריבית נקבע עלי ידי גורם חיצוני לבנק והוא אובייקטיבי לחלוטין ומפורסם אחת לתקופה.
התוספת זה החלק שפתוח למשא ומתן מול הבנקים ומשתנה בין לקוח ללקוח

לדוגמא:
ריבית הפריים נקבעת על בסיס ריבית בנק ישראל, וכל לקוח מקבל תוספת שונה: לקוח אחד יקבל פריים מינוס 0.2% ולקוח אחר יקבל פריים מינוס 1% – הכל בהתאם לעסקה ולמשא ומתן שלכם מול הבנק
וכך גם שאר מסלולי המשכנתא עובדים על אותו עיקרון (עוגן אג”ח, עוגן מק”מ ועוד)
עם זאת, הסרגל של הבנק, אשר קובע את גבולות הגזרה כמה תוספת ניתן לתת ללקוח, משתנה מתקופה לתקופה ונקבעת על ידי תנאי השוק ומדיניות הבנק באותה תקופה
אך מה שקורה לרוב זה שככל שהעוגנים (ריביות השוק) עולים -> התוספת הניתנת על ידי הבנק יורדת -> כלומר – אטרקטיבית יותר

בהמשך לדוגמא הקודמת:
בעבר הפריים היה נמוך ועמד על 1.6% היה מקובל למכור פריים בתוספת של בין מינוס 0.2% למינוס 0.6%
כיום שהפריים עלה, אפשר בקלות רבה לקבל פריים מינוס 1% והיו גם תקופות שהבנקים מכרו פריים מינוס 1.4% ויותר

אז גם אם לא כל כך הבנתם לגמרי , חשוב שתזכרו שלמנגנון הזה יש השפעה ישירה על המשכנתא הקיימת שלכם והשפעה נוספת על המשכנתא החדשה שתוכלו לקחת בימים אלו, מה שיוביל לכך שבסבירות גבוהה יהיה לכם כדאי למחזר לפחות חלק מהמשכנתא
(שימו לב שהמנגנון הזה פחות בא לידי ביטוי במסלול בריבית קבועה שכן הריבית קבועה לאורך כל התקופה ואינה משתנה, כך שככל הנראה במשכנתא הקיימת שלכם סביר שיש מסלול בריבית קבועה שיהיה לכם כדאי לשמור עליו מאחר והריבית בו ככל הנראה תהיה נמוכה משמעותית מהריבית שנמכרת כיום)

השפעת המנגנון על המשכנתא הקיימת:
סבירות גבוהה שיש לכם מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים (בדרך כלל גם צמודה למדד) שהיה נפוץ מאוד בעבר – כנראה שהגעתם כיום לנקודת השינוי והריבית שלכם צפויה לעלות משמעותית בקרוב
לדוגמא:
מי שלקח משכנתא לפני 5 שנים, העוגן אז במסלול זה היה סביב מינוס 1%, והתוספת שנמכרה הייתה בסביבות 3%.
כך שהריבית ששילם ב5 שנים האחרונות עמדה על כ־2% בלבד
היום בנקודת השינוי, העוגן כבר על כ־2% והריבית תשתנה לו ל־5 שנים הבאות ותעמוד על 5% שזו עלייה מטורפת!

השפעת המנגנון על המשכנתא החדשה:
כאן נכנס לתמונה מסלול המשתנה הלא צמודה שהפך להיות המסלול המבוקש ביותר בתקופה זו
בסיס הריבית במסלול זה עומד על כ־4% והתוספת הנהוגה כיום עומדת על 0.8%-0.5%.
כך שהריבית המשולמת היום עד לנקודת השינוי תעמוד על כ־4.7% בממוצע
מעבר לזה שהריבית הזו נמוכה יותר מהריבית שתשנה במשכנתא הקיימת כאמור לעיל, גם מדובר במסלול שאינו לצמוד למדד והיתרון הגדול והמרכזי: קיבענו תוספת אפסית שתלווה אותנו לאורך שנים

אתם קולטים מה יקרה בעוד 5 שנים בהנחה והריבית תרד?
העוגן יהיה נמוך והזכות זה שלקחנו תוספת אפסית נהנה מריבית בפועל שאין כדוגמתה!

אמשיך ואכתוב ואפילו אצא בהכרזה:
מי שימחזר היום את המשכנתא שלו, בסבירות גבוהה שלא יצטרך למחזר אותה יותר לעולם!
לא רק שכדאי למחזר היום את המשכנתא שלכם, נוצר כאן חלון הזדמנויות מושלם למיחזורים שהולך להיסגר ברגע שהריביות יתחילו לרדת בחזרה.

מה לקחתם מכאן, האם שיניתם את דעתכם?
מוזמנים לפנות בכל שאלה שיש לכם בנושא.
ואם יש לכם משכנתא – תכתבו לי הודעה ונבדוק אם יש כדאיות במקרה שלכם